行業丨中國大量產業園區凋敝,如何破解困局與發展?

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2019-11-11148來源:OFweek產業園

隨著經濟發展,園區開發商群雄并起,然而到了以產業運營能力貼身肉搏的下半場,已有大批因殘酷競爭被迫消亡。在新經濟周期新政頻出的當下,產業園區作為我國區域經濟發展的龍頭,究竟發展如何?又正在經歷怎樣的蛻變?

分析供需新格局

1、供給層面:觸底反彈后的供應回暖,園區建設地域差距明顯。伴隨著產業地產投資熱度升溫,工業用地市場供應量觸底反彈維持平穩攀升,為產業園區落地生根提供了充足的土壤空間,大量園區應勢而起、遍地開花。

2、需求層面:世界工廠確保基礎需求,風口行業成增量新藍海。從宏觀需求來看,作為我國區域和城市制造業發展的承載主體,產業園區行業發展增量可觀。

把握國家政策與區域訴求

1、把握國家政策導向。在巨大經濟效益驅動下,發展產業園區成為各地政府的頭號工程。中央地方聯動各級產業扶持政策頻發。十三五規劃、十九大中頻頻提及產業發展關鍵詞。國家級新區、開發區以及自貿區等政策支持,讓區域性建設熱度不斷蔓延。國家發改委更是打破傳統行政區域限制,明確支持“飛地經濟”發展模式,共建園區平臺應運而生。因此,要想發展好產業園區需要把握國家政策導向,緊跟當地政府發展方向,才能順應趨勢獲得成長空間。

2、了解區域發展訴求。對于發達地區來說,土地財政無法持續,通過產業獲取稅收才能持續良性發展。對于欠發達地區而言,沒有產業就無法聚集人氣,人口無法導入,結果就是地方經濟無活力。而貧困地區,則需要以自然資源為核心,建立新型產業模式,帶動區域發展。總體說來,區域經濟增長、稅收以及就業等多方訴求,一定程度上促成了產業園區繁榮發展。

多元布局與加速升級

在新經濟周期下,房地產商順應國家振興實體經濟的號召,發展產業園區、構造多元化的業務布局結構逐漸變成地產商拓展戰略的核心策略。走在行業前端的大型企業開始了戰略轉型,大量住宅房地產企業紛紛投身到產業地產、園區開發、特色小鎮、產業新城運營的市場中。

走向質量運營

空置率高是產業園區爆發式增長后存量資產難以消化所必然面臨的結果。對于園區企業來說,要逐步由重資產開發向輕產業發展轉變,避免繼續沿用短平快、高周轉的開發邏輯,通過快速建成銷售的模式賺取政策紅利和土地增值溢價,要努力突破配套不齊、服務不到位等諸多問題,實現質量運營。

改造更新煥發新活力

對于空置已久、陳年老舊的產業園區,改造更新將成為未來解決這一難題的利器。事實上,一大批知名房企,都在借助“工改工”類城市更新項目加快自身的轉型升級,因為這類項目是最有效、成本低,實現從簡單的“產銷模式”向集開發、持有、運營于一體的“資管模式”轉型的路徑。

區域配套造就城市綜合體

注重區域配套是產業新城的最大特點。以產城一體的模式,在工業物業、寫字樓、住宅、商業配套與社會綜合配套方面統籌兼顧,不僅提供基本的生產作業場所,還提供商務配套、生活配套等必要設施,形成12小時工作圈和24小時生活圈,進而滿足入駐企業的多元化需求。未來提供完善配套的產業新城將成為主流,產業園區將不再僅僅停留在“產”的階段,而是向著一種新型的“產城人”多級融合發展模式進化。

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